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■文化无根×身份危机■语言‖行为‖传统‖信仰‖道德‖法律‖文化‖艺术■构建形象×塑造身份■修饰即掩饰Le Corbusier

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有关地产  

2006-10-08 21:28:45|  分类: 虚无:Light |  标签: |举报 |字号 订阅

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(一)政策

    住宅公积金:是一种义务性的住房长期储金,是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策。职工买房时,可以申请这项贷款。为了保障职工公积金权益,当职工离、退休时,其积累的公积金本息金额一次结清,退还职工本人。

经济实用房:指具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格比市场价格相对较低,能够适应中低收入家庭的需要而修建的普通住房,是多数老百姓买得起的房子。既可是政府也可以是开发公司进行承建。…………………小有盈余

商品房:具有经营资格的房地产公司,以获得赢利为主要目的。     

                                    ……………效益是第一位

安居房:(属经济适用房范畴)人均住房4平米以下的特困户提供的,销售价低于成本价,由政府补贴的非盈利性住房。

                                    ………政府有一定的补贴

(二)土地

    生地:指尚未进行市政基础设施建设的生地。

    熟地:通常指已进行市政基础设施建设,至少达到“三通一平”的土地。

()套型

板式小高层:介于多层和高层之间,严格来讲应该是11层以下,层数在9-11层左右。

    塔楼:以共用楼、电梯为核心的高层住宅。一般在20层以上。

    板楼:由许多单元并列组成。

(四)交易

    按揭:(商品房抵押贷款)抵押人将其合法拥有的物业作为抵押物,抵押给抵押权人。

(五)面积

    销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊的公用面积

公用面积 = 是指为保障生活所设置的公共走廊、楼梯、楼层间厅、水箱间、电梯间等所占面积的总和。在消费者购房时计入每户的建筑面积。

使用面积 = 住宅各层平面中直接供住户生活的使用的净面积之和。

    (六)其他

会所:是以所有物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐社交活动场所。

 

楼盘概念:

  ·SOHO(家庭办公):SMALL  OFFICE  HOME  OFFICE

·CBD——Central  Business  District

·IT屋:宽带、智能

·数字社区:信息工程建设

·TOWNHOUSE :别称“汤耗子”;建设地点一般都在城郊,离城市很近;建设性质一般是别墅,或高档公寓,层数在3-5层,形式有独立式、连列式

·积木式自由组合(空间蒙太奇):明确了承重墙与非承重墙的区分

一、产权

商品房:是按市场价购买的房屋,包括外销商品房和内销商品房,通常具有合法的完全产权。这类房屋可以自由买卖、转让、继承、抵押。

房屋的所有权

是指在法律规定的范围内,对房屋全面支配的权利。根据《中华人民共和国民法通则》的规定,房屋的所有权可分解为占有、使用、收益和处分四项权能,这也是房屋所有权的四项基本内容。

房屋的占有权,通常由所有权人(在房地产买卖中也称业主、房主、房东)来行使,但有时也由别人来行使,这也就是使用权与所有权分离。例如房屋出租,房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人(房客)来行使。这时,房屋所有权人并不因而丧失对房屋的所有权。

房屋的使用权,是指房主按照住房性能对房屋进行事实上的利用。同样通过一定法律契约,非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。房主将房屋租给他人使用,并不失去对房屋的所有权。

房屋的收益权,是指房主收取房屋这项财产所产生的某种收益。例如出租房屋,房主从房客处收取租金。有时房主也将部分收益权通过法律形式转让给非房屋所有权人。例如,房客可利用租来的房屋改为从事一些收益性经营活动,收益按照一定的比例,一部分交给房主,一部分留给自己。  

房屋的处分权,表示房屋所有权的归属,是所有权中一项最基本的权能。房屋的处分权一般由房主行使,房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。有时房屋处分权也与所有权分离。如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债,若是到期不能清偿债务,房屋的所有权也就转归债权人所有,债权人此时就可行使房屋的处分权。

二、成本、价格因素

建筑密度:指在居住区用地内各类建筑的基底总面积与居住区总占地面积的比率(%)它可以反映一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。

容积率:指在居住区用地内各类建筑的建筑总面积与居住区总占地面积的比率,

它可以反映一定用地范围内的建筑密集程度。

绿化率:指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言,绿化率高为好。

基准地价:是根据城镇土地的不同用途、所在区位及市政府基础设施、土地开发情况、以及对土地实际利用过程中所产生的基本经济效益,按照一定的条件和方法测算出来的一定时期内的城镇土地的平均水平价格。基准地价由土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其它费用等构成。

基础设施配套建设费

是指政府用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分,主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指:自来水、煤气、供热和污水处理等。

征用价: 指政府征用各种地产时(如农地、林地、市地等)向该地产的原使用者或所有者支付的赔偿额。

出让价: 指政府将国有地产出让若干年,并一次性收取这些年的地租现值总额。

评估价 :是指中介评估机构受委托而对地产评估出的价格。该价格也可以产生在地产不一定要发生交易,但又必须有价格、价值概念的情形下,如抵押贷款、清产核资等。

征税价 :如果根据地产价值对地产占用人、所有人或使用人征税时,就要评估出该地产的价格。例如,土地增值税,本来是让交易双方申报成交价,但他们不申报或申报不实时,就要对其地产进行评估,为征税提供依据。

清产核资价 :为会计核算的需要,地产未发生交易时,也要对该地产赋予一定的价格。

补交价: 指对行政划拨或无偿使用的国有地产发生转让时所收取的价额款。该价一般是根据评估的价格确定,并低于市场价。若今后按市场价格水平补交价款时,赢余就应放在市场交易价里。

确认价: 是目前政府有关管理部门对评估机构评估地产所认定的价格。该价格可以是原评估价格,也可以不是。

基准地价 :指城镇各类各级土地或均南区域内土地的平均价格

标定地价:指城镇各标准地块的价格。

均价:指将各单位的销售价格相加之后的和数除以单位建筑面积的和数,即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价,但也有例外,前段时期某高层物业推出的不计楼层、朝向,以2800元/平方米统一价销售,即以均价作销售价,也不失为引人瞩目的营销策略。

定金和订金:在法律上性质是不同的。依据担保法的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。订金则属于预先支付的一部分价款,不具备担保的性质,如果收取订金的一方不能履行约定则交付订金的一方只可要求返还订金而不能要求双倍返还。

三、住宅类别

1、建筑学角度

组团居住区:其划分标准为300700户,10003000人。

居住小区:其划分标准为1000015000户,3000050000人。

多层住宅:48层的住宅。

高层住宅10层及10层以上的住宅。

小高层住宅:1012层的住宅

复式式住宅:是一层住宅但较普通住宅高,可在局部掏出夹层,安排卧室或书房等,用楼梯联系上下,其目的是在有限的空间里增加使用面积,提高住宅的空间利用率。

跃层住宅:

跃层住宅是一套住宅占两个楼层,有内部楼梯联系上下层;一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间,最好有一间卧室,二层安排卧室、书房、卫生间等。

计算这两类住宅的面积方法是:
跃层住宅如果是完整的两层,其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积相加之和。如果跃层部分的高度不够一个完整的层高,可以参照北京市计算住宅使用面积的规定进行计算,其中明确指出了坡屋顶使用面积的计算标准:
利用坡屋顶作为使用房间时,除必要的卫生条件(盥洗、便溺、采光、通风)外,还应同时具备以下两个条件,才能计入使用面积:
  1. 使用房间的净高度最低处不应低于1.5();
  2. 使用房间净面积的一半()以上不低于2.1()

  满足上述条件的房间其净面积可全部计入使用面积。若房间超过2.1()部分不足总面积的2倍计入使用面积。

板式住宅:组合单元式住宅体形的一种。每单元一般为一梯三户。

错层式住宅:是一套房子不处于同一平面,即房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上。错层住宅的面积计算方法参照平面住宅面积计算。

物业管理

是指物业管理企业受物业所有人委托, 依据物业管理合同,对物业的房屋建筑及设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。

2、理念角度

ATOWNHOUSE (排屋),是一种介于多层与别墅之间的产品,多位于郊区与城市之间,其密度低、覆盖率高。其理念着重为“优美、宁静、典雅”主要面向中、高收入家庭。

BGREENHOUSE(绿色屋),追求绿色生态。多以自然生态的原貌为主题,展开设计师的想象空间,创造富有天然美感的住宅。其理念主要是“回归自然”。

CAPARTMENT (独立公寓),起源美洲大陆,单栋高档租赁式住宅,相对于独户独院别墅,更经济实用,建筑风格与成本较高,生活便利,功能性强,物业管理集中,一般不超过200户,多为白领,具有酒店感觉。其理念为“新都市主义”

DSTUDIO(工作室公寓),对物业要求简单,但通讯发达,交通方便,商业形象好,周围生活设施齐全,主要面向创业型公司和人员、投资理财者,首付款少,风险小,租金回报稳定。其理念多为“舒适、便捷”。

EWOMANHOUSE(女性住宅),面向职业女性的清新住宅。追求独立时尚,外观设计优雅,内部设计浪漫,个性化强。其理念多为“温馨丽人”。

FACANDEMICHOUSE (学院派公寓)主要面向知识阶层,这种公寓在建筑上吸收学院栖息,在功能上与大专院校实现资源共享。其理念是“知本”财富。

G) CBD:即Central Business Distrct(中央商务区),许多国际大都市都形成了相当规模的CBD,如纽约的曼哈顿、东京的新宿、香港的中环,现在,北京的CBD确定在西起东大桥路,东至西大望路,南至通惠河,北至朝阳北路的区域内。CBD应具备以下特征:现代城市商务中心,汇聚世界众多知名企业,经济、金融、商业高度集中,众多最好的写字楼、商务酒店和娱乐中心,最完善便利的交通,最快捷的通讯与昂贵的地价。

产品类型划分:

小户型物业、TOWNHOUSE、产权式酒店、独立别墅、酒店式公寓、大户型物业、商务公寓、国际公寓、学院派公寓、新独院住宅、经济适用房。

人以群分:豪宅卖点、白领卖点、单身公寓、工薪阶层、外销卖点、先锋人士、国际化社区。

 

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